Самозанятый и сдача квартиры: как платить налог в 2026 году

11.11.2026

Сдавать квартиру как самозанятый — это легально и выгодно: ставка налога всего 4% или 6%, а декларацию подавать не нужно. Разбираемся, какие объекты подходят, как формировать чеки, какой лимит дохода действует и что будет, если не платить налог.

Можно ли самозанятому сдавать квартиру

Самозанятый может сдавать квартиру в аренду и платить налог на профессиональный доход. Для этого жилье должно быть жилым помещением, а арендодатель должен соблюдать ограничения специального налогового режима.

При сдаче квартиры правильнее использовать термин «наем жилого помещения», когда собственник передает жилье гражданину для проживания. В повседневной речи обычно говорят «аренда квартиры», поэтому эти слова часто используют как равнозначные. Для налогообложения главное, что самозанятый получает доход от сдачи внаем жилого помещения.

Самозанятость при сдаче квартиры в аренду подходит собственнику, который хочет получать оплату официально, формировать чеки через приложение для плательщиков налога на профессиональный доход и платить налог только с фактически полученных денег.

Важно:

Регистрироваться в качестве ИП для сдачи собственной квартиры как самозанятому не обязательно. Физическое лицо может применять налог на профессиональный доход без статуса индивидуального предпринимателя, если соблюдает условия этого режима.

Какую недвижимость можно сдавать

Самозанятый вправе сдавать только жилую недвижимость. К ней относятся квартира, комната, жилой дом или часть жилого дома. Статус объекта следует проверить в документах на недвижимость: назначение должно быть указано как жилое помещение.

Сдавать жилье как самозанятый можно физическому лицу, индивидуальному предпринимателю или организации. Состав нанимателей влияет на ставку налога, но не меняет базовое требование: объект должен относиться к жилому фонду.

Квартиру можно сдавать полностью или частично. Например, собственник может передать внаем одну комнату в квартире, в которой сам проживает, если условия проживания, права других собственников и договоренность с нанимателем позволяют это сделать.

Если объект находится в долевой собственности, нужно учитывать права всех владельцев. Для заключения договора найма и получения дохода от сдачи жилья может понадобиться согласие других собственников. Порядок использования имущества лучше закрепить письменно, особенно если деньги получает только один из участников долевой собственности.

Какой налог платит самозанятый

Налог на сдачу квартиры в аренду для самозанятого зависит от того, кто перечисляет деньги. Если жилье снимает физическое лицо, применяется ставка 4 процента. Если нанимателем выступает индивидуальный предприниматель или организация, ставка составляет 6 процентов.

Налог начисляется на фактически полученный доход. Если наниматель задержал оплату и деньги не поступили, формировать чек и платить налог с неполученной суммы не нужно. Когда оплата поступит, ее необходимо отразить в приложении для самозанятых и сформировать чек.

У плательщика налога на профессиональный доход действует налоговый вычет. Он снижает ставку до 3 процентов при расчетах с физическими лицами и до 4 процентов при расчетах с ИП и организациями, пока размер вычета не будет использован полностью.

Пример расчёта:

Если собственник сдает квартиру гражданину за 45 000 рублей в месяц, налог без учета вычета составит 1 800 рублей (45 000 × 4%).

Если квартиру снимает компания для размещения сотрудника, налог с такой же суммы составит 2 700 рублей (45 000 × 6%).

Это условный пример: итоговая сумма налога зависит от статуса плательщика, фактического дохода и остатка налогового вычета.

Самозанятый не платит налог на профессиональный доход за месяцы, когда не получал арендную плату. Однако отсутствие дохода не освобождает от других обязанностей собственника, например от оплаты коммунальных услуг или налога на имущество, если они предусмотрены для объекта.

Удобный счет для получения аренды

Откройте накопительный счет в Морском банке. Получайте арендную плату, копите на ремонт или новую квартиру и получайте процент на остаток.

Открыть счет

Как оформить самозанятость для аренды

Оформить самозанятость для сдачи квартиры можно дистанционно. После регистрации собственник получает статус плательщика налога на профессиональный доход и может учитывать поступления от аренды жилья через приложение для самозанятых.

Для регистрации обычно используют приложение для плательщиков НПД, личный кабинет налогоплательщика, банковский сервис или другой доступный способ. Потребуются данные паспорта, ИНН или учетная запись, которая позволяет подтвердить личность.

После регистрации стоит указать подходящий вид деятельности, связанный со сдачей жилья внаем. Это помогает корректно отражать доходы и формировать чеки при получении арендных платежей.

Пошаговый порядок выглядит так:

Проверить, что объект относится к жилым помещениям и доход от всей деятельности укладывается в лимит режима.
Зарегистрироваться как плательщик налога на профессиональный доход.
Выбрать вид деятельности, связанный со сдачей жилья.
Подготовить договор найма с нанимателем.
Получать оплату удобным способом: переводом, наличными или безналичным платежом.
После каждого поступления сформировать чек на сумму полученного дохода.
Проверять начисленный налог и оплачивать его в установленный срок.

Самозанятость не заменяет договор найма. Регистрация в качестве плательщика НПД регулирует уплату налога, а договор определяет отношения собственника и нанимателя: срок проживания, размер платы, коммунальные расходы, порядок передачи квартиры и ответственность сторон.

Как формировать чеки и платить налог

После получения арендной платы самозанятый должен сформировать чек. В нем указывают сумму платежа, дату получения денег и статус плательщика: физическое лицо, ИП или организация. Чек можно направить нанимателю в электронном виде или сохранить для себя.

Если квартира сдается физическому лицу, при создании чека выбирают оплату от физического лица. Если деньги перечисляет организация или ИП, нужно указать соответствующий статус плательщика и корректные сведения о нем, если их требует приложение.

Налог рассчитывается автоматически на основании сформированных чеков. Самозанятому не нужно самостоятельно подавать декларацию по НПД и рассчитывать налог вручную. Важно вовремя отражать все доходы, чтобы начисление было корректным.

Сроки уплаты:

Уведомление с суммой налога обычно появляется в приложении до 12-го числа месяца, следующего за отчётным. Оплатить налог нужно не позднее 28-го числа следующего месяца. Если дата выпадает на выходной, срок переносится на первый рабочий день.

Если наниматель перечисляет деньги авансом за несколько месяцев, доход следует учитывать по факту получения всей суммы. При возврате части платежа, перерасчете аренды или возврате обеспечительного платежа важно корректно оформить операцию в приложении и сохранить документы, которые объясняют причину изменения суммы.

Как оформить договор найма квартиры

Договор найма квартиры фиксирует условия проживания и помогает подтвердить, за что собственник получает деньги. Он нужен не только при споре с нанимателем, но и для понятного учета платежей, возврата обеспечительного платежа, распределения коммунальных расходов и передачи имущества.

В договоре найма обычно указывают:

данные собственника и нанимателя;
адрес и характеристики жилого помещения;
основание, по которому наймодатель распоряжается квартирой;
срок найма и порядок его продления;
размер ежемесячной платы, дату и способ оплаты;
обеспечительный платеж, если стороны договорились о нем;
состав коммунальных платежей и порядок их оплаты;
права и обязанности сторон;
правила проживания, использования имущества, содержания животных и приема гостей, если это важно для сторон;
условия досрочного прекращения договора;
порядок возврата квартиры и имущества.

К договору полезно приложить акт приема-передачи. В нем фиксируют состояние квартиры, показания счетчиков, перечень мебели и техники, видимые недостатки, количество ключей и другие важные детали. Фотографии с датой могут дополнительно подтвердить состояние жилья на момент передачи.

Договор аренды квартиры с самозанятым арендодателем не требует особой формы только из-за статуса НПД. В документе достаточно указать сведения сторон и условия найма. Статус самозанятого можно отразить дополнительно, если это важно нанимателю, но он не заменяет обязанности по договору.

Долгосрочная и посуточная аренда

Самозанятый может сдавать жилье на длительный срок или посуточно, если объект является жилым помещением и соблюдаются условия применения НПД. Для налогообложения важны вид недвижимости, статус получателя платежа и соблюдение лимита дохода, а не количество дней проживания.

При долгосрочном найме обычно заключают договор на несколько месяцев или лет и получают регулярную ежемесячную оплату. При посуточном размещении доход может поступать от разных лиц и в разные даты, поэтому особенно важно формировать чек на каждое полученное поступление.

Посуточная сдача квартиры требует внимательного отношения к правилам дома, требованиям безопасности, учету гостей, сохранности имущества и региональным ограничениям. Если деятельность приобретает признаки гостиничной услуги или предполагает дополнительные сервисы, полезно заранее оценить применимые требования.

Независимо от срока сдачи жилья собственнику следует заранее определить правила отмены бронирования, возврата денег, обеспечительного платежа, заселения, выселения и компенсации ущерба. Эти условия можно включить в договор или отдельные правила проживания.

Лимит дохода и другие ограничения

Самозанятость для сдачи квартиры подходит только при соблюдении ограничений налога на профессиональный доход. Основное ограничение — доход от всей деятельности самозанятого не должен превышать 2,4 миллиона рублей за календарный год.

В этот лимит включают все доходы, облагаемые налогом на профессиональный доход: не только платежи за аренду квартиры, но и доход от услуг, продажи товаров собственного производства, консультаций и другой разрешенной деятельности. Если совокупный доход превысит лимит, право применять НПД прекращается.

Ограничения НПД:

нельзя нанимать работников по трудовым договорам;
нельзя сдавать нежилые помещения (офисы, магазины, склады, гаражи, апартаменты);
доход от всей деятельности — не более 2,4 млн рублей в год.

Количество квартир само по себе не является отдельным ограничением для самозанятого. Однако все объекты должны быть жилыми, а доход от аренды и другой деятельности должен укладываться в годовой лимит. Также необходимо учитывать права совладельцев и условия договоров с нанимателями.

Можно ли сдавать нежилое помещение

Самозанятый не может платить налог на профессиональный доход с аренды нежилой недвижимости. Ограничение распространяется на коммерческие объекты, офисы, магазины, склады, гаражи, машино-места и другие помещения, которые не имеют статуса жилых.

Апартаменты требуют отдельной проверки. Название объекта в рекламе или в договоре не определяет его статус. Нужно посмотреть назначение недвижимости в документах и сведениях о характеристиках объекта. Если помещение имеет нежилое назначение, применять НПД к доходу от его сдачи нельзя.

Для систематической сдачи коммерческой недвижимости собственники обычно рассматривают другие варианты налогообложения: уплату НДФЛ как физическое лицо или регистрацию в качестве ИП с выбором подходящего режима. Решение зависит от вида объекта, размера дохода, расходов и модели работы.

Кто вправе сдавать квартиру

Обычно квартиру сдает собственник или все собственники совместно. Право распоряжаться жильем подтверждается сведениями о праве собственности и документами на объект. Если квартирой владеют несколько человек, порядок сдачи и распределения дохода лучше согласовать до заключения договора.

Не собственник может участвовать в оформлении найма как представитель владельца, если действует на основании надлежащих полномочий. Однако доход от аренды и налоговые обязательства должны быть оформлены с учетом того, кто фактически имеет право на имущество и в чью пользу поступают деньги.

Сдавать чужую квартиру как самозанятый от своего имени рискованно. Такой вариант может не соответствовать условиям режима НПД и гражданско-правовым отношениям. Если собственник поручает другому человеку поиск жильцов, прием платежей или управление объектом, роли и расчеты следует четко закрепить документально.

Плюсы и минусы самозанятости

Самозанятость при сдаче квартиры в аренду позволяет легально учитывать доход и обычно упрощает налоговые расчеты. Однако режим подходит не каждому собственнику, потому что имеет ограничения по объектам недвижимости, доходу и способу организации деятельности.

Преимущества сдачи квартиры как самозанятый:

пониженная налоговая ставка по сравнению с уплатой НДФЛ с дохода;
регистрация без обязательного открытия ИП;
автоматический расчет налога на основании сформированных чеков;
отсутствие декларации по НПД;
налог платится только с фактически полученного дохода;
возможность подтверждать доход официальными чеками;
налоговый вычет, который временно снижает ставку налога.

Недостатки и подводные камни:

режим применяется только к сдаче жилой недвижимости;
годовой доход от всей деятельности ограничен;
нельзя нанимать работников по трудовым договорам;
расходы на ремонт, коммунальные услуги, мебель, ипотеку и обслуживание жилья не уменьшают доход для расчета НПД;
нужно формировать чеки по всем полученным платежам;
при потере права на НПД придется выбрать другой порядок налогообложения.

Перед переходом на НПД полезно сравнить самозанятость с уплатой НДФЛ как обычным физическим лицом и с регистрацией ИП. Выбор зависит от вида недвижимости, годового дохода, наличия другой деятельности, расходов и планов собственника.

Что будет, если не платить налог

Доход от сдачи квартиры в аренду облагается налогом. Сдача жилья без оформления и неуплата налога создают риск доначисления налога, начисления пеней и привлечения к ответственности. Конкретные последствия зависят от обстоятельств, периода неуплаты, суммы дохода и других факторов.

Не стоит искать способы, как не платить налог за сдачу квартиры. Законный подход — выбрать подходящий режим налогообложения, оформить отношения с нанимателем, учитывать фактически полученный доход и вовремя исполнять налоговые обязанности.

Если собственник ранее получал платежи без оформления, порядок исправления ситуации зависит от периода и выбранного способа налогообложения. В сложной ситуации, при получении требований или наличии значительных сумм дохода следует получить индивидуальную консультацию специалиста по налогам.

Заставьте доход от аренды работать

Арендная плата — это стабильный пассивный доход. Разместите свободные средства на выгодном вкладе в Морском банке и получайте дополнительный процент.

Открыть вклад

Частые вопросы

Нужно ли платить налог за сдачу квартиры в аренду?

Да. Доход от сдачи жилья внаем облагается налогом. Собственник может выбрать доступный и подходящий способ налогообложения, включая налог на профессиональный доход при соблюдении условий этого режима.

Можно ли сдавать квартиру как самозанятый физическому лицу?

Да. При сдаче жилого помещения физическому лицу самозанятый платит налог на профессиональный доход по ставке 4 процента. Нужно сформировать чек после получения арендной платы.

Можно ли самозанятому сдавать квартиру компании?

Да, если компания арендует именно жилое помещение. Доход от организации облагается НПД по ставке 6 процентов. В договоре следует точно определить назначение помещения и условия его использования.

Можно ли сдавать квартиру как самозанятый посуточно?

Да, если сдается жилое помещение и соблюдаются ограничения НПД. При каждом поступлении денег необходимо формировать чек, а общий доход от всей деятельности не должен превышать установленный годовой лимит.

Нужно ли платить налог, если квартиру снимает родственник?

Если родственник платит за проживание, такая сумма является доходом от сдачи жилья и должна учитываться для налогообложения. Если квартира передана в безвозмездное пользование и оплаты нет, дохода от аренды не возникает.

Можно ли сдавать квартиру без договора?

Договор найма не всегда требует сложного оформления, но письменный документ защищает обе стороны и помогает подтвердить условия оплаты, срок проживания, распределение коммунальных расходов, состояние квартиры и порядок возврата обеспечительного платежа. Поэтому оформлять отношения письменно безопаснее.

Можно ли самозанятому сдавать апартаменты?

Нужно проверить назначение объекта. Если в документах апартаменты относятся к нежилым помещениям, применять налог на профессиональный доход к доходу от их сдачи нельзя. Если объект имеет жилое назначение, возможность применения режима оценивают с учетом остальных условий НПД.

Когда нужно платить налог самозанятому?

После формирования чеков налог рассчитывается автоматически. Уведомление с суммой начисленного налога появляется по итогам месяца, а оплатить его необходимо не позднее 28-го числа месяца, следующего за отчётным.

Коротко о главном

Сдавать квартиру как самозанятый — это простой и легальный способ получать доход. Налог составляет всего 4% (с физлиц) или 6% (с компаний), декларацию подавать не нужно, а налог рассчитывается автоматически в приложении «Мой налог».

Главное, что нужно помнить:

Сдавать можно только жилую недвижимость (квартиры, комнаты, дома). Апартаменты и офисы — нельзя.
Годовой доход от всей деятельности не должен превышать 2,4 млн рублей.
Нельзя нанимать работников по трудовым договорам.
После получения оплаты нужно сформировать чек в приложении.
Налог уплачивается не позднее 28-го числа следующего месяца.

Если вы планируете сдавать коммерческую недвижимость или ваш доход превышает лимит, рассмотрите другие налоговые режимы — например, регистрацию ИП с УСН или патентом.

Самозанятость и аренда квартиры · Банковский блог · 2026

Материал носит информационный характер. Актуальные ставки, лимиты и требования уточняйте в приложении «Мой налог» или на сайте ФНС.

Самозанятость